L’immeuble type de la Neustadt est un immeuble de rapport de quatre à cinq niveaux : murs de façade en grès rose des Vosges ou en brique enduite, épais à la base et s’amincissant vers le haut, murs de refend porteurs en maçonnerie, planchers en solives bois avec remplissages (augets, entrevous), parfois des planchers métalliques à voûtains de brique dans les immeubles les plus récents, charpentes bois et combles à la Mansart, caves voûtées ou planchers sur poutrelles. Les fondations reposent sur les alluvions de la plaine, graviers porteurs dans l’ensemble, avec les irrégularités des anciens bras de l’Ill que la ville a couverts. Les façades s’ornent de décors lourds : corniches, balcons en console, bow-windows, sculptures.

Ce bâti est solide par conception : murs épais, mitoyennetés serrées qui s’épaulent, plans réguliers. Ses fragilités sont localisées et se connaissent, ce qui rend la lecture des fissures efficace pour qui sait où regarder.

Les éléments en saillie sont le point de vigilance numéro un, parce qu’ils engagent la sécurité des passants. Les balcons en console de grès travaillent en flexion : une fissure à l’encastrement de la console, une dalle de pierre fissurée en travers, des fers d’ancrage oxydés qui font éclater la pierre, signalent un risque de chute. Les corniches et décors sculptés se délitent sous l’effet du gel et de l’eau, et leurs fragments tombent. Les garde-corps en fer forgé se descellent quand leurs scellements rouillent. La surveillance régulière de ces éléments par la copropriété, inspection visuelle rapprochée, purge des parties instables, mise en sécurité temporaire (filets, périmètre) en cas de doute, relève de la responsabilité du syndicat.

La restauration se conçoit avec les règles du patrimoine : le secteur UNESCO et ses protections encadrent les interventions en façade, et l’architecte des bâtiments de France prescrit matériaux et méthodes.

La Neustadt repose sur la plaine rhénane, et son sous-sol module les désordres. Les immeubles bâtis sur d’anciens bras de l’Ill couverts ou sur des remblais tassent davantage que leurs voisins sur graviers francs, d’où des fissures de façade concentrées sur certains immeubles ou certaines travées, centenaires pour l’essentiel. La nappe rhénane, proche, influence les caves (humidité, venues d’eau aux hautes eaux) et peut, par ses rabattements (grands chantiers avec pompage dans le quartier), relancer des tassements anciens. Les chantiers de tramway, de parkings et de rénovations lourdes ont ainsi leur contentieux, la chronologie des désordres et les états des lieux préalables faisant la preuve.

Pour la copropriété, l’état des lieux contradictoire avant tout chantier voisin important est un réflexe précieux : il date l’état du bâti et protège le recours si des désordres apparaissent.