Le périmètre des TMA se comprend par couches. Se modifient volontiers les distributions intérieures non porteuses (cloisons, portes), les équipements (cuisine, salle d’eau, douche pour baignoire), l’électricité (prises, commandes), les revêtements au-delà des gammes de base. Se discutent les déplacements de réseaux (plomberie, ventilation) selon le stade et la technique. Restent intangibles la structure (voiles porteurs, planchers, dispositions parasismiques), les façades et menuiseries extérieures (aspect, permis), les parties communes, et tout ce qui toucherait la conformité réglementaire : accessibilité, sécurité incendie, acoustique entre logements.

Le refus du promoteur sur ces derniers points protège le permis et les certifications de l’immeuble. Un refus global de tout TMA relève de la politique commerciale du programme, à connaître avant de réserver si la personnalisation compte.

Le circuit d’un TMA : demande écrite (description précise, croquis au besoin), réponse du promoteur avec devis détaillé (postes chiffrés, pas un forfait opaque) et plans modifiés, acceptation écrite, et intégration contractuelle par avenant actant le prix, les prestations et l’incidence éventuelle sur le délai de livraison. Ce formalisme rend le TMA opposable à la livraison, dans les deux sens.

Les pièges s’évitent par la forme : la demande orale au conducteur de travaux, sans valeur ; le devis global sans plans ; le supplément annoncé en cours de chantier, qui se valide par écrit avant exécution ou se conteste ; la renonciation à une prestation de base dont le remplacement vaut moins, sans que la différence soit chiffrée.

Les choix de finitions proposés en catalogue (carrelages, faïences, parquets, équipements sanitaires) obéissent à la même discipline : sélection écrite, références notées, plus-values chiffrées et acceptées par écrit. Les catalogues évoluent et les références disparaissent parfois en cours de chantier : une substitution par le promoteur doit être proposée et acceptée, pas imposée. À la livraison, les références posées se comparent à celles choisies, notice et bon de choix en main.

Les modifications techniques (déplacement de bouches de ventilation, de radiateurs, de tableau électrique) demandent une vigilance particulière : elles touchent des installations soumises à des règles de conformité, et le promoteur doit valider leur faisabilité avec ses bureaux d’études. Un refus motivé par ces règles protège l’acquéreur autant que l’immeuble.

Les litiges types et leurs issues : le TMA facturé non réalisé se réclame en restitution et en reprise ; l’exécution non conforme au plan validé se réserve et se reprend ; le supplément non convenu par écrit se conteste ; le refus de TMA ne se gagne pas s’il tient à la structure ou à la réglementation ; et l’allongement de délai imputé aux TMA se vérifie contre l’avenant : seule l’incidence actée par écrit est opposable à l’acquéreur.

La trame est la même que pour les défauts d’après-emménagement : écrits datés, pièces contractuelles, mise en demeure graduée, expertise indépendante quand la technique se discute.

Le budget des TMA s’anticipe dans le plan de financement : les avenants s’ajoutent au prix, et leur paiement suit selon les contrats l’échéancier ou un calendrier propre. La banque qui finance l’acquisition doit être informée des montants supplémentaires, surtout s’ils sont importants. Un TMA financé par un apport personnel se règle selon les termes de l’avenant, jamais en espèces ni hors contrat.