Infiltration masquée, plancher affaibli sous un parquet neuf, fissures rebouchées avant la vente : lorsqu’un défaut grave apparaît après l’achat d’un logement à Ostwald, l’expert établit son existence, son antériorité et son ampleur.
Ostwald
Pour faire valoir la garantie des vices cachés, il faut établir un défaut caché, antérieur à la vente et suffisamment grave. À Ostwald, l’expert apporte ces éléments techniques, puis peut réunir le vendeur et son assureur lors d’une expertise amiable contradictoire. Délai d’action : deux ans à compter de la découverte.
Phase 1, recherche d’un vice caché : 990 € TTC. Phase 2, convocation à une expertise amiable : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Entre Ill et forêts rhénanes, Ostwald a grandi sur des terres humides : vieux village alsacien, collectifs du Wihrel, pavillons d’après-guerre, et le quartier neuf des Rives du Bohrie bâti autour de son étang sur pilotis et dalles adaptées : ici, la conception des niveaux bas raconte la nappe.
Terres humides, étangs et quartiers neufs sur dalles font des visites ostwaldoises des lectures de nappe avant tout. Dans ce type de bâti, certains défauts se dissimulent facilement derrière une rénovation récente : faux plafond, doublage collé, parquet neuf posé sur un plancher affaibli. La comparaison entre l’annonce, les photos de visite et l’état actuel est aussi un outil précieux.
La commune occupe la plaine humide entre l’Ill et ses anciens bras, étangs et gravières en témoignent : la nappe affleure, et la base Géorisques recense 10 reconnaissances de catastrophe naturelle entre 1983 et 2016, dont 8 inondations et remontées. Exposition aux argiles faible, zone de sismicité 3, modérée, radon de classe 1.
L’Ill borde la ville et les étangs du Bohrie et du Gerig ponctuent le territoire : vides sanitaires, cuvelages et niveaux de dalle des programmes récents sont les bons témoins du régime d’eau local.
À l’échelle de Ostwald, la base Géorisques recense 10 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle publiées entre 1983 et 2016, dont 8 pour des inondations et coulées de boue. Ostwald est en zone de sismicité 3, modérée. Le potentiel radon de la commune est de catégorie 1. Au centre de Ostwald, l’exposition au retrait gonflement des argiles est faible, et elle peut varier d’un quartier à l’autre. Ostwald compte 13 946 habitants (population municipale, INSEE) sur environ undefined hectares.
L’état des risques remis à la vente reprend ces informations. Un désordre lié à un risque mentionné dans ce document n’est pas forcément un vice caché, mais il peut l’être si sa manifestation a été dissimulée. Dans un immeuble ancien d’Ostwald, les procès verbaux d’assemblée générale remis lors de la vente sont une pièce clé pour savoir ce qui était connu.
Ostwald appartient à l’intercommunalité Eurométropole de Strasbourg. La commune compte 13 946 habitants sur environ undefined hectares, soit une densité proche de NaN habitants par kilomètre carré. Son code postal est le 67540.
Conservez les preuves dès la découverte du défaut : photographies datées, devis ou factures de réparation, échanges avec le vendeur ou l’agence, acte de vente et diagnostics fournis. Évitez de faire réparer avant le constat de l’expert, sauf urgence, car la réparation peut effacer les indices utiles.
Le défaut doit être caché, c’est à dire non apparent lors de la visite pour un acheteur normalement attentif. Il doit être antérieur à la vente, même s’il ne s’est révélé qu’ensuite. Il doit enfin être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer fortement l’usage.
Une fissure visible ou mentionnée dans un procès verbal d’assemblée générale remis à l’acquéreur n’est en principe pas cachée. Une fissure rebouchée et repeinte avant la vente, qui réapparaît, peut l’être.
Tous les défauts découverts après un achat ne relèvent pas de la garantie des vices cachés. Un défaut visible lors des visites est un vice apparent, accepté par l’acheteur. Un écart entre l’annonce et la réalité peut constituer un défaut de conformité. Une surface inférieure à celle mentionnée dans l’acte relève, en copropriété, de la loi Carrez.
Chaque situation obéit à des règles et des délais propres. L’analyse technique de l’expert est la première étape pour choisir la bonne voie, avec l’appui de votre avocat ou de votre notaire. Un bilan avant achat reste la meilleure prévention.
L’expert recherche les indices qui permettent de dater un désordre.
Une rénovation soignée en apparence peut masquer un problème ancien : enduit neuf sur une fissure active, peinture anti humidité sur un mur qui reste mouillé, plinthes neuves sur un pied de mur dégradé. Les travaux non déclarés, comme la suppression d’un mur porteur ou la création d’une trémie sans étude, peuvent aussi être à l’origine de désordres apparus après la vente.
L’expert sait repérer ces indices et dater les interventions.
L’expert examine le désordre découvert, recherche son origine, sa date probable d’apparition et son étendue. Il s’appuie sur des indices techniques : reprises de peinture, enduits récents sur un support ancien, traces d’humidité sous un revêtement neuf, différence d’état entre éléments d’un même ouvrage.
Il procède aux mesures utiles, documente chaque constat et évalue la gravité du défaut. Son rapport indique si les éléments réunis sont compatibles avec un vice caché au sens technique.
L’expertise amiable contradictoire réunit l’acquéreur, le vendeur et les autres parties concernées autour des constats techniques. Chacun peut présenter ses observations, ce qui rend le rapport plus difficile à contester.
Elle peut permettre de trouver une solution sans procès. À défaut d’accord, le rapport peut être produit à l’appui d’une procédure, avec votre avocat.
Deux ans à compter de la découverte : ce délai court vite, entre les échanges avec le vendeur, l’expertise et la négociation. Documentez la date de découverte dès que possible.
Avant toute réparation, faites intervenir l’expert. Si l’urgence impose une intervention, photographiez et décrivez précisément l’état avant travaux.
Une lettre recommandée adressée au vendeur pour l’informer de la découverte du défaut fixe utilement la chronologie.
Même si l’acte de vente exclut la garantie, la mauvaise foi du vendeur la rend inopérante : un défaut connu et caché reste dû. Les travaux réalisés par le vendeur lui même peuvent aussi l’assimiler à un professionnel.
L’expert recherche les indices de dissimulation et de travaux récents. L’avocat en tire les conséquences juridiques.
Les pièces de la vente, annonce, diagnostics, procès verbaux d’assemblée générale, échanges écrits, montrent ce que vous saviez au moment de l’achat. Les photos datées et les devis montrent l’ampleur du défaut.
Plus le dossier est complet, plus l’analyse de l’expert est précise et plus la discussion avec le vendeur est fondée.
Retrouvez nos pages vices cachés pour chaque commune du Bas-Rhin, et la page expertise vices cachés à Strasbourg.
Phase 1 : 990 € TTC. Phase 2 : 990 € TTC. Hors déplacement (60 € jusqu’à 100 km) et frais de gestion (50 €).
Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).
Pas si le vendeur connaissait le vice et l’a caché, ou s’il est assimilé à un professionnel.
Pas pour la phase technique. En l’absence d’accord amiable, un avocat est nécessaire pour une procédure.
Évitez le : les réparations effacent les indices. En cas d’urgence, documentez l’état avant intervention.
Oui, si les conditions sont réunies. Le syndicat des copropriétaires peut alors être concerné.
Sa responsabilité peut être recherchée s’il a manqué à son devoir d’information. Il peut être convoqué à la réunion amiable.
Le vice apparent pouvait être vu lors de la visite. Il ne relève pas de la garantie des vices cachés.
Il peut l’être s’il était caché, antérieur et grave. L’expert vérifie ce que mentionnait l’état des risques et ce qui était visible.
Réservez la phase 1 en ligne, ou exposez votre situation à un conseiller au 0 805 69 09 69 (appel gratuit).
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